בלוג

הכללים החשובים לבחירת הבית החדש שלכם

עבור רבים רכישת דירה היא הביטחון שלהם, מתוך נקודת השקפה שדירה יבטיח להם  מקום משלהם מבלי שיצטרכו לנדוד בין דירות, עוגן לזיקנה ואף ירושה לילדים, אבל, כאשר אתם מגיעים להחלטה לרכוש דירה, נשאלת השאלה מה התקציב שלי לרכוש דירה,  רכישת דירה אינה מסתכמת במחיר הדירה בלבד, לצד מחיר הדירה ישנם הוצאות נוספות כגון שירותיו של עורך דין או מתווך, בנוסף עבור רובנו רכישת דירה כוללת לקיחת משכנתא לשם רכישת הדירה. המשכנתא כוללת תשלומים חודשיים שיש להחזיר מידי חודש לאורך שנים רבות, המשמעות היא שבעת לקיחת משכנתא עלינו לבדוק מהי יכולת ההחזר שלנו, לבחור מסלולים בעלי סיכון עם ריבית נמוכה לבין מסלולים בטוחים יותר בעלי ריבית גבוהה יותר, מה שמצריך בדיקה מעמיקה של  המשכנתא ויכולת ההחזר שלנו לאורך זמן.

אז איך מתכננים את התקציב לרכישת הדירה?

בחירת דירה תעשה קודם בבדיקה של שני פרמטרים: הון עצמי ויכולת החזר.

כיום הבנקים מאשרים לדירה ראשונה משכנתא עד 75% מערך הדירה, המשמעות היא שההון העצמי צריך להיות 25% מערך הנכס. המשמעות היא שאם ההון העצמי שלנו עומד על  250 אלף שקל נוכל לרכוש דירה במחיר של מיליון שקל בלבד. אם ברשותנו הון עצמי של 300 אלף ש"ח נוכל לרכוש דירה בשווי 1.2 מיליון ₪.  חישוב ההון העצמי ומחיר הדירה הוא שני פרמטרים שיש לקחת בחשבון אבל לצד אלו ישנם עוד הוצאות שיש לקחת בחשבון ועלולים להכניס אותנו לבור כלכלי ויש לקחת אותם בחשבון. לכן חשוב לבדוק שההון העצמי ברשותנו ושיש עוד כסף בצד להוצאות השונות שנרחיב עליהם בהמשך

הפרמטר השני הוא יכולת החזר – השאלה שנשאלת היא כמה החזר חודשי אנו יכולים לעמוד בו לצורך תשלום חודשי של המשכנתא? הגש הוא שתשלום המשכנתא הוא לאורך זמן ארוך, ויש לקחת בחשבון שלאורך שנים רבות יש להחזיר תשלומי משכנתא. הבנקים נוהגים לאשר משכנתא כאשר גובה ההחזר החודשי הצפוי על המשכנתא עומד על כשליש מההכנסות החודשיות, זאת אומרת שגובה ההכנסה החודשית שלנו צריך להיות פי 3 מגובה ההחזר החודשי של המשכנתא. אם ניקח את הדוגמא של הון עצמי של 400 אלף ש"ח ודירה בשווי 1.6 מיליון ש"ח, זאת אומרת שעלינו לקחת משכנתא של מיליון מאתיים ש"ח, החזר חודשי משוער למשכנתא כזו לתקופה של 25 שנים עומד על כ 5,800 ש"ח לחודש, זאת אומרת שההכנסה החודשית צריכה לעמוד על כ 18,000 ש"ח נטו בממוצע חודשי לשני בני הזוג .

סיכום הפרמטרים: שימו לב כי על מנת לקבל אישור משכנתא יש לעמוד ב 2 הפרמטרים יחד ולא רק באחד מהם. לדוגמא, אם במקרה שיש לכם הון עצמי אבל אתם לא מרוויחים מספיק ולא עומדים בקריטריונים של המשכנתא. יתכן ובכל זאת יהיה קושי לקבל את אישור המשכנתא.

לכן ההמלצה היא לנסות לרכוש נכס זול יותר ולקחת משכנתא נמוכה יותר גם אם לכאורה ההון העצמי מאפשר לרכוש נכס יקר יותר. וכך גם במקרה ההפוך, אם ההכנסות שלכם גבוהות אך ההון העצמי שלכם נמוך תאלצו לחפש נכס זול יותר שמחירו אינו עולה על פי 4 מההון העצמי שלכם.

הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון

אם אתם מתכוונים לרכוש דירה מקבלן יש לקחת בחשבון חישובי מדד אם הבניין לא גמור כמו כן יש לקחת בחשבון הוצאות לכניסה לדירה חדשה כגון יועץ משכנתאות, התקנת מזגנים, רשתות, סורגים או החלפת מטבח או תוספת למטבח, הובלה,ש יפוץ במקרה של דירה יד שניה,

לבחור את הדירה המושלמת עבורכם

רכישת דירה היא רכישה לאורך שנים ארוכות ולא הייתם רוצים למצוא את עצמכם לאחר שנים של תשלומי המכנתא נאבקים בהחזרים החודשיים ועלולים למצוא עצמכם ללא הדירה, בגלל שלא עמדתם בהחזרים. לכן חשוב לקחת בחשבון את כל הפרמטרים ולבחור את הדירה בהתאם לתקציב והיכולת ההחזר שלכם. בדקו מקומות שאתם עומדים בתקציב אולי זה יהיה רחוק מההורים או דירה במיקום רחוק שתצטרכו אולי להשכיר אותה ולא לגור בה. לעיתים עדיף לרכוש דירה ראשונה במחיר נמוך ולאחר מספר שנים למכור ולקנות דירה יותר גדולה או באזור שלכם.

כמובן לא לשכוח לחשב את ההחזר החודשי הצפוי על המשכנתא ולוודא כי הוא עומד בדרישות. שימו לב, שכאשר אתם מבצעים את החישובים הכספיים, אתם משאירים כסף בצד לעלויות נלוות לעסקה כגון: תיווך, פתיחת תיק משכנתא  עורך דין, יועץ משכנתאות, שיפוץ, הובלה וכו'…ובנוסף כדאי לשקול להשאיר בצד סכום כסף לפחות בגובה של שלוש משכורות לפחות למקרה חירום.