לקיחת משכנתא חושפת בפנינו מושגים רבים ושונים שעד כה לא יצא לנו לשמוע עליהם, ריביות קבועה משתנה, ריבית פריים, ועוד אינספור משוגים שלכל אחד מהם יש השפעה על המשכנתא שלנו, על הריביות וגובה ההחזר. גם לאחר שלמדנו את המושגים השונים ובנינו תמהיל משכנתא שנראה טוב עבורנו. ואנו עומדים לחתום על חוזה לרכישת הנכס שאנו רוצים. מה עכשיו? השלב הבא להגיע לבנו לחתום על הסכם המשכנתא.
אנו כלווים פוטנציאליים של משכנתא, לאחר סקר בנקים נבחר את הבנק שבו אנו רוצים לקחת ממנו משכנתא ופותחים תיק משכנתא, לא הרבה יודעים זאת אך מרגע שאנו פותחים תיק משכנתא בבנק, יש לנו רק 12 ימים לספק לבנק את כל המסמכים הדרושים – במדיה ולא נספק את כל המסמכים רשאי הבנק לשנות את ההסכם. בפועל 12 ימים הוא זמן קצר ביותר בעולם הנדל"ן ולא תמיד הכל תלוי בנו. לכן כדאי קודם לוודא מהם המסמכים הנדרשים להכין אותם מראש עד כמה שניתן ורק אז לגשת לבנק לפתיחת תיק משכנתא.
מהם הנושאים שבהם אנו יכולים לטפל מראש, לפני חתימת ההסכם וקבלת הדד-ליין הבנקאי? או נקודות שעשויות לעכב את המשכנתא שלכם.
אופן התשלומים למוכר הדירה
הבנק לפני שהוא משחרר את סכום המשכנתא שהנכם מעוניינים ללוות הוא יכול לדרוש מכם את
תשלום ההון העצמי שיש ברשותכם למוכר הדירה. הבנק עושה זאת על מנת להבטיח כי הנכם מחויבים לתשלום הדירה לפני שהוא משחרר את הכסף? אי הסכמה לגבי אופן התשלומים עבור הדירה יכול לעכב לכם את קבלת המשכנתא.
במידה ויש מצב שהנכם זקוקים לכסף ורוצים הסדר תשלומים יותר נוח, ושחרור המשכנתא מוקדם יותר חשוב ליידע את הבנק מראש כמה שיותר מוקדם לפני חתימה על תיק המשכנתא ולבדוק שהבנק מאשר זאת. אם לא תגישו לבנק את הבקשה מראש, הבנק יניח שאין בעיה מבחינתם ויסכים לשחרר את סכום המשכנתא ברגע האחרון בלבד. עדין תוכלו להגיש אישור חריג אך אתם עלולים להיות בלחץ ותלויים בבנק. ההמלצה שלנו לסדר מראש את ענייני התשלומים לפני החתימה על פתיחת תיק המשכנתא.
רישום בטאבו
מאחר שהדירה היא הערבון של הבנק , על מנת לקבל את הכסף הבנק ידרוש מכם לשנות את נוסח הטאבו ולהוסיף אזהרת טאבו לדירה. הבנק מעוניין לקבל תוקף משפטי לכך בטאבו ועליכם לעשות זאת לפני פתיחת תיק המשכנתא.
לרוב, תהליך רישום האזהרה בטאבו הוא פשוט למדי ולא תיתקלו בבעיות מיוחדות. יחד עם זאת, לעיתים עלולות להתעורר בעיות שונות בגלל מצב משפטי מסובך של הדירה המבוקשת, למשל תביעות שעומדות נגד בעל הדירה הקודם, אזהרות שרשומות על הדירה או הסכם שיתוף שלא אישרו אותו. כדי להימנע מהפתעות מיותרות בדרך, עדיף להוציא נוסח טאבו ולגשת לבנק עוד לפני החתימה על פתיחת תיק. כך תוכלו להראות להם את הנוסח ולשאול האם ישנם ביטחונות נוספים שהבנק צריך מלבד רישום האזהרה.
שמאות
לאחר שבחרתם את הבנק שבו אתם רוצים לקחת את המשכנתא, מומלץ לכם לפנות לבנק ולבקש מהם רשימת שמאים. תבחרו באחד השמאים מתוך הרשימה ותשתמשו בשירותיו כדי להעריך את שווי הדירה עוד לפני שאתם חותמים על פתיחת תיק משכנתא.
על ידי פנייה לשמאי מראש תחסכו לעצמכם זמן יקר לאחר מכן. יתרה מזאת, גם אם הערכת הדירה של השמאי תצא נמוכה יותר מהסכום שעליו חשבתם, לפחות תהיו מודעים לכך לפני שחתמתם כבר עם הבנק.
כתב התחייבות
המוכר הדירה ועורך הדין שלו גם הם צריכים לחתום על הסכם המשכנתא שלכם. העניין הוא, שפעמים רבות עורך הדין של המוכר יעלה השגות לגבי סעיפים שונים של ההסכם ואך יהיה מעוניין לבטל אותם כליל או לשנותם. במדיה וכך עלול להיווצר מאין דיאלוג משפטי בין הבנק לבין עורך הדין של המוכר עד שהם יגיעו להסכם על הנוסח הסופי. הדו שיח הזה יכול להיות ארוך ואף על פי שרוב לבנק שלכם לרוב לא תהיה התנגדות להכנסת שינויים מסוימים להסכם. אך מצב זה עלול להוסיף עליכם לחת מיותר ולהביא אתכם למועד 12 הימים מבלי שחתמתם עם הבנק. ההמלצה לגשת לבנק לפני פתיחת תיק המשכנתא ולבקש נוסח סטנדרטי של ההתחייבות ולשלוח אותו למוכר, כך יהיה לעורכי הדין של המוכר והבנק זמן לבדוק את כל סעיפי החזוה מראש ולבצע את השינויים עוד לפני החתימה ובלי דד- ליין שצריך לעמוד בו. לכל הצדדים יש אינטרס לסיים זאת מהר ולהגיע לחתימת המשכנתא.
