בניית תמהיל משכנתא משמעו לבנות את המשכנתא לחלוקה של מסלולים שונים. הרעיון המרכזי אחר חלוקה למסלולים שונים הוא להרוויח מכל מסלול את היתרונות שלו ולפזר סיכונים. החשוב בבחירה של מסלולים שונים הוא לבחור את המסלולים הנכונים ואת המשקל הנכון שלהם במשכנתא שלכם.
המטרה של מאמר זה להעניק לכם כללי אצבע לבחירת תמהיל נכון של משכנתא, ולמעשה תגלו במהרה שאין מתמהיל אחד שהוא נכון ומתאים לכולם ובניית תמהיל היום יהיה שונה מתמהיל שיהיה בעוד חודש ומה שמתאים למשפחה אחת שונה בתכלית להתנהלות של משפחה שנייה.
מסלול ריבית פריים
בנק ישראל מאפשר לקחת עד 33% מהמסלול המשכנתא בריבית פריים. המסלול המציע לכם ריבית 
הצמודה לפריים ולא למדד, כך שהמשמעות היא שהריבית עולה אך אין צבירת מדדים המעלים את קרן ההלוואה ויתרון נוסף שבכל רגע ניתן למחזר את המשכנתא ללא קנסות. ההמלצה לקחת את המסלול הארוך ביותר שהבנק מציע על מנת לפנות את האנרגיה ולחסוך בשנים במסלולים אחרים שבהם ניתן לקצר את מועד ההחזר.
מסלול בריבית משתנה צמודת מדד
מסלול שכדאי לקחת גם בתמהיל של 30% מאחר שהוא בעל יציבות, מסלול זה מעדכן את הריבית כל 5 שנים לערך והוא לא משיב את המסלול הזה כריבית משתנה. היתרון שכל 5 שנים ישנה נקודת יציאה.
מסלול בריבית קבועה צמודת מדד
מסלול שמומלץ מאחר שהוא יכול לקצר בשנים את המשכנתא ויחד עם זאת הוא יציב ונטול סיכונים כמעט. במסלול זה יש קנסות יציאה ולכן ההמלצה לקחת כמה שפחות שנים, במדיה ונרצה למחזר נצטרך לשלם קנס המחושב לפי מספר השנים שנותרו ולכן ההמלצה לקחת כמה שפחות שנים. משקלו בתמהיל המשכנתא יהיה עד 25%.
מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד
זהו המסלול היקר ביותר ועם זאת ללא סיכונים, תשלמו כל חודש את אותו הסכום ללא הפתעות הוא לא צמוד למדד ולא משתנה גם אם הריבית עולה או יורדת. ולכן הריבית שלו היא היקרה ביותר. ההמלצה לקחת לתקופה בינונית ביחס לשאר המשכנתא: אם ניקח אותו לשנים מועטות ההחזרים יהיו גבוהים במיוחד, ואם ניקח אותו לשנים ארוכות הריבית תהיה גבוהה מאוד. ההמלצה לתמהיל במשכנתא עד 20%.
תמהיל משכנתא מתבסס רבות על המצב בשוק, המדד, הריבית הפריים ואינספור אפשרויות ו"דעות" של הבנקים למצוא את המשכנתא הכי נכונה והכי כלכלית שאפשר.
ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות מטעמכם ולא מטעם הבנק. יועץ משכנתאות מקצועי ידע לבנות תמהיל נכון גם בהתאם למצב המשפחתי וסגנון החיים שלכם.
