חלק זה של המדריך : מסלולי משכנתא וסוגי ריביות הוא המורכב ביותר ואין ספק המייאש ביותר. חשוב להכיר את המושגים השונים ואת המסלולים השונים על מנת שתוכלו לערוך סקר שוק יעיל מול הבנקים. חשוב שתבדקו על נקודות יציאה ( למשל לשם מחזור משכנתא או החזר חלק מהחוב).

ישנם מסלולי משכנתא שונים שבכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. חשוב לבדוק היטב איזה סוג מסלול יהיה לכם טוב ונוח לעבוד איתו. זכרו המשכנתא שאתם לקוחים לשנים רבות ומומלץ לבדוק מהי ההשפעה של סוג המשכנתא שלקחת לאורך שנים והאם יש אופציה בעתיד לשנות או לערוך מחזור משכנתא.

מסלולי משכנתא נפוצים

ישנם סוגים רבים של מסלולי משכנתא בחרתי פה להציג את הידועים יותר:

משכנתא ריבית משתנה צמודת מדד

משכנתא עם ריבית שהינה משתנה אחת לכמה שנים, זאת בהתאם לסיכום עם הבנק. הקרן צמודה למדד וכאן הקרן אינה קבועה וכל העת יכולה לעלות.

פירעון מוקדם – המשכנתא מאפשרת נקודת יציאה קבועה ובמדיה ונרצה לסלק את המשכנתא או למחזר משכנתא בהתאם למועד נקודת היציאה הקרובה אזי העמלה ליציאה לא תהיה גבוה ותחושב עד לנקודת היציאה הקרובה, ולא עד סיום המשכנתא.

משכנתא זו בעלת רמת סיכון בנונית מאחר שהריבית משנתה אחת לכמה שנים, דבר שיכול להעלות את ההחזר החודשי.

ריבית קבועה לא צמודה

מסלול משכנתא ששומר על סכום ההחזר לאורך כל המשכנתא , הקרן וההחזר החודשי קבועים ולא יעלו לעולם. במסלול זה אין הצמדה למדד ולכן אין סיכונים שההחזר החודשי יעלה.

במדיה ותרצו פירעון מוקדם תגלו כי עמלות הפירעון גבוהות מאוד ולא משתלמות..

לסיכום משכנתא טובה ללא סיכון, אך יתכן ותגלו כי לאורך השנים שילמתם מחיר גבוה על המסלול.

משכנתא עם ריבית קבועה צמודת מדד

קרן המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן והמשמעות היא שהקרן כל הזמן משתנה.

הריבית קבועה ולא תשתנה לעולם.

משכנתא זו לא הכי מומלצת מאחר שהקרן תמיד יתפח עם השנים. משכנתא זו אינה מאפשרת פירעון מוקדם ולכן בעת מחזור משכנתא או סילוק משכנתא תצטרכו לשלם קנס יציאה שיהיה גבוה או עמלות פירעון גבוהות. משכנתא זו בעלת רמת סיכון נמוכה מאחר שהריבית קבועה והמשמעות היא שההחזרים החודשיים לא יעלו עם השנים.

מסלול פריים

מסלול שההחזר נקבע לפי ריבית הפריים ואינה צמודה למדד.

הריבית משתנה אחת לחודש בהתאם לריבית הפריים

אין הצמדה לממד

פירעון מוקדם – ניתן לסלק את המשכנתא או למחזר את המשכנתא בכל רגע ללא עמלות יציאה.

משכנתא בעלת רמת סיכון גבוה מאחר שהריבית הפריים יכולה לעלות והמשמעות היא עליה חדה בתשלומי ההחזר. יחד עם זאת מסלול משכנתא טוב מאחר שמשלמים את הריבית הנוכחית בשוק, הקרן לעולם תרד ולא תעלה כפי שיש במסלולי צמודי מדד, ומאפשר לשנות את המשכנתא בכל רגע נתון ללא קנסות, כך שאם הריבית תעלה תוכלו לשנות את המסלול.

משכנתא מט"ח

מסלולי משכנתא צמודי מטבע חוץ – דולר, אירו, ין וכדומה. הריבית משתנה בהתאם לריבית במטבע שנבחר. קרן ההלוואה וההחזר החודשי צמודים לשער החליפין. מסלול שפחות מומלץ מאחר שהשער החליפין בעל תנודות גדולות והמשמעות היא שההחזר אינו קבוע ויכול לקפוץ בעשרות אחוזים.